Le propriétaire peut agir dès le premier loyer impayé en plusieurs étapes.
Les 5 étapes pour réagir face aux loyers impayés
Mise en demeure de payer les loyers sous délai (8 jours en principe) : par lettre recommandée ;
Faire appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur : pour trouver un accord amiable avec le locataire (échéancier). Cette étape est obligatoire lorsque la dette est inférieure ou égale à 5.000 € ;
Faire appel à la caution, à la garantie Visale ou à l’assurance Garantie des loyers impayés : dès le 1er impayé ;
Alerter la CAF ou MSA par lettre recommandée dès le 2ème impayé : si le locataire bénéficie d’une aide logement (notamment APL). L’organisme engagera une procédure pour impayé. Le propriétaire qui n’informe pas ces organismes s’expose à une amende de 7.728€.
Résilier le bail et demander l’expulsion :
Si le bail contient une clause résolutoire :
- Délivrer un commandement de payer les loyers (par voie d’huissier) au locataire et à la caution : le locataire aura 6 semaines pour payer,
- Saisir le Juge : si le locataire n’a pas payé à l’expiration du délai de 6 semaines.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire : le propriétaire doit saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail, le paiement des loyers et l’expulsion du locataire.
Dans ces 2 hypothèses, le Juge pourra :
- Accorder un délai de paiement au locataire : s’il pense que la dette peut être remboursée ;
- Résilier le bail et ordonner l’expulsion du locataire : la procédure d’expulsion sera mise en œuvre par voie d’huissier.
Attention : aucune expulsion ne pourra avoir lieu pendant la période de trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
